数据中心建设项目主要合规审查要点

第一部分：政策法规

一、国家政策

1.2013/1/9，工业和信息化部、国家发展和改革委、国土资源部、国家电力监管委员会、国家能源局颁布《关于数据中心建设布局的指导意见》，对新建超大型数据中心、新建大型数据中心、新建中小型数据中心的布局作出了规定。

2.2016/12/27，国务院发布《“十三五”国家信息化规划》，建设覆盖全国、链接畅通的数据中心。合理规划布局国家互联网大数据平台，考虑现有数据中心布局情况，选择条件适宜的地方建设区域性数据中心。

3.2017/5/4，住房和城乡建设部颁布《数据中心设计规范》对数据中心的分级与性能要求、选址与设备布置、环境要求、建筑与结构、空气调节、电气、电磁屏蔽、网络与布线、智能化系统、给水排水、消防与安全等设计要求作了规定。

4.2019/10/30，国家发展改革委《产业结构调整指导目录(2019年本)》，鼓励类：增值电信业务平台建设。

5.2019/1/21，工业和信息化部、国家机关事务管理局、国家能源局联合发布《关于加强绿色数据中心建设的指导意见》，建立健全绿色数据中心标准评价体系和能源资源监管体系，打造一批绿色数据中心先进典型，形成一批具有创新性的绿色技术产品、解决方案，培育一批专业第三方绿色服务机构。到2022年，数据中心平均能耗基本达到国际先进水平，新建大型、超大型数据中心的电能使用效率值达到1.4以下，高能耗老旧设备基本淘汰，水资源利用效率和清洁能源应用比例大幅提升，废旧电器电子产品得到有效回收利用。

6.2020/12/23，国家发展改革委、中央网信办、工业和信息化部、国家能源局联合发布《关于加快构建全国一体化大数据中心协同创新体系的指导意见》，到2025年，全国范围内数据中心形成布局合理、绿色集约的基础设施一体化格局。东西部数据中心实现结构性平衡，大型、超大型数据中心运行电能利用效率降到1.3以下。数据中心集约化规模化、绿色化水平显著提高，使用率明显提升。

7.2021/5/24，国家发展改革委、中央网信办、工业和信息化部、国家能源局联合发布《全国一体化大数据中心协同创新体系算力枢组实施方案》，引导超大型、大型数据中心集聚发展，构建数据中心集群；在城市城区内部，加快对现有数据中心的改造升级，提升效能。支持发展高性能、边缘数据中心；以数据中心集群布局等为抓手，加强绿色数据中心建设，强化节能降耗要求；建立健全数据中心能耗监测体制和技术体系。

8.2021/7/4，工业和信息化部颁布《新型数据中心发展三年行动计划(2021-2023年)》，加快建设国家枢纽节点、按需建设各省新型数据中心、灵活部署边缘数据中心、加快改造升级“老旧小散”数据中心、逐步布局海外新型数据中心、提升新型数据中心网络支撑能力、优化区域新型数据中心互联能力、推动边缘数据中心互联组网、加快提升算力算效水平、强化产业数字化转型支撑能力、推动公共算力泛在应用、加快核心技术研发、强化标准支撑引领、构建完善产业链体系、加快先进绿色技术产品应用。

9.国家发展改革委、中央网信办、工业和信息化部、国家能源局联合发布《贯彻落实碳达峰碳中和目标要求推动数据中心和5G等新型基础设施绿色高质量发展实施方案》，2021/11/30，优化数据中心建设布局，新建大型、超大型数据中心原则上布局在国家枢纽节点数据中心集群范围内。支持东部地区有关后台加工、存储备份等非实时算力需求，向西部风光资源富美、气候适宜的地区转移。鼓励数据中心骨干企业率先完成布局落地。原则上，对于在国家枢纽节点之外新建的数据中心，地方政府不得给予土地、财税等方面的优惠政策。加快建设绿色数据中心，发布国家绿色数据中心名单，新建大型、超大型数据中心电能利用效率不高于1.3，逐步对电能利用效率超过1.5的数据中心节能降碳改造。对于区域内数据中心整体上架率(建成投用1年以上)低于50%的，不支持规划新的数据中心集群，不支持新建大型和超大型数据中心项目。

10.2021/12/12，国务院发布《“十四五”数字经济发展规划》，在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈、贵州、内蒙古、甘肃、宁夏等地区布局全国一体化算力网络国家枢纽节点，建设数据中心集群，结合应用、产业等发展需求优化数据中心建设布局。加快实施“东数西算”工程，推进云网协同发展，提升数据中心跨网络、跨地域数据交互能力，加强面向特定场景的边缘计算能力，强化算力统筹和智能调度。按照绿色、低碳、集约、高效的原则，持续推进绿色数字中心建设，加快推进数据中心节能改造，持续提升数据中心可再生能源利用水平。

11.2022/2/7，国家发展改革委、中央网信办、工业和信息化部、国家能源局联合发布《国家发展改革委等部门关于同意粤港澳大湾区启动建设全国一体化算力网络国家枢纽节点的复函》，同意在粤港澳大湾区启动建设全国一体化算力网络国家枢纽节点。

12.2022/2/7，国家发展改革委、中央网信办、工业和信息化部、国家能源局联合发布《国家发展改革委等部门关于同意成渝地区启动建设全国一体化算力网络国家枢组节点的复函》，同意在成渝地区启动建设全国一体化算力网络国家枢纽节点。

13.2022/2/7，国家发展改革委、中央网信办、工业和信息化部国家能源局联合发布，《国家发展改革委等部门关于同意长三角地区启动建设全国一体化算力网络国家枢组节点的复函》，同意在长三角地区启动建设全国一体化算力网络国家枢纽节点。

14.2022/2/7，国家发展改革委、中央网信办、工业和信息化部、国家能源局联合发布《国家发展改革委等部门关于同意京津冀地区启动建设全国一体化算力网络国家枢纽节点的复函》，同意在京津冀地区启动建设全国一体化算力网络国家枢纽节点。

二、地方政策

1.2020/6/9，中共北京市委北京市人民政府颁发《北京市加快新型基础设施建设行动方案(2020-2022年)》，遵循总量控制，聚焦质量提升，推进数据中心从存储型到计算型的供给侧结构性改革。加强存量数据中心绿色化改造，鼓励数据中心企业高端替换、增减挂钩、重组整合，促进存量的小规模、低效率的分散数据中心向集约化、高效率转变。

2.2021/4/27，北京市经济和信息化局颁发《北京市数据中心统筹发展实施方案(2021-2023年)》，数据中心的布局划分为功能保障区域、改造升级区域、适度发展区域、协同发展区域。新建或改造后数据中心应全面支持IPv6,并在规模、PUE(能源效率、WUE(水使用效率)、单机架功率、经济贡献等指标上符合所在区域的准入要求，并进行跟踪实时监测评价。

3.2021/7/22，北京市发展改革委颁发《关于进一步加强数据中心项目节能审查的若干规定》，新建、扩建数据中心，年能源消费量小于1万吨标准煤(电力按等价值计算，下同)的项目PUE值不应高于1.3；年能源消费量大于等于1万吨标准煤且小于2万吨标准煤的项目，PUE值不应高于1.25；年能源消费量大于等于2万吨标准煤且小于3万吨标准煤的项目，PUE值不应高于1.2;年能源消费量大于等于3万吨标准煤的项目，PUE值不应高于1.15。

4.2022/2/14，北京市人民政府办公厅颁发《北京市新增产业的禁止和限制北京市人民政府办公厅目录(2022年版)》，禁止新建和扩建：互联网数据中心服务中的数据中心(符合北京市数据中心统筹发展实施方案等要求的除外)。

5.2019/1/2，上海市发展改革委颁发《关于加强本市互联网数据中心上海市经济信息化委统筹建设的指导意见》，新建互联网数据中心，单项目规模原则上应不低于3000个机架，且平均单机架功率不低于6千瓦。项目建设宜在外环以外区域，既有工业区优先，严格禁止在中环以内区域新建；确需在中外环之间新建的，遵循一事一议从严要求。新建项目应达到一定的经济密度，单位土地税收不应低于所在园区或所在区域平均水平。

6.2021/4/2，上海市经济和信息化委员会颁发《上海市数据中心建设导则(2021年版)》，对数据中心建设的规划与选址、建筑与配套、规模与功能、安全、节能、报建主体等事项作出规定。

7.2021/1/4，中共上海市委上海市人民政府颁发《关于全面推进上海城市数字化转型的意见》，加快建设数字基础设施，推动千兆宽带、5G、卫星互联网等高速网络覆盖，建设高性能公共算力中心，打造人工智能、区块链、工业互联网等数字平台，坚实支撑经济发展、市民生活和城市治理等各领域的数字化应用。

8.2021/10/24，上海市人民政府办公厅颁发《上海市全面推进城市数字化转型“十四五”规划》，建设超大型数据中心、大中型数据中心和边缘数据中心组合的高性能协同计算生态。推动数据中心存算一体集约化布局，加快打造全国一体化大数据中心体系的上海枢纽节点。打造全球数据中心，面向国际数据流通提供公共服务。

第二部分：投资数据中心项目主要法律问题

一、项目概念及备案

1.概念

根据工业和信息化部发布的《电信业务分类目录(2015年版)》，互联网数据中心(IDC)业务是指利用相应的机房设施，以外包出租的方式为用户的服务器等互联网或其他网络相关设备提供放置、代理维护、系统配置及管理服务，以及提供数据库系统或服务器等设备的出租及其存储空间的出租、通信线路和出口带宽的代理租用和其他应用服务。互联网数据中心业务也包括互联网资源协作服务业务。

2.数据中心项目备案的主管部门

根据现行法律规定，实行备案管理的项目按照属地原则备案，各省级政府负责制定本行政区域内的项目备案管理办法，明确备案机关及其权限。数据中心项目的备案机关一般是当地发展和改革部门、经济和信息化主管部门，如项目位于当地的经济开发区，则还有可能以所在区开发区管委会或行政审批局等部门为备案主管机关，需视各地的具体规定确定具体项目的备案机关。

3.地方产业政策的特殊要求

地方产业政策通常对于数据中心项目的建设区位、建设规模、类型(例如，边缘数据中心、存储类数据中心、云计算数据中心)、单机架功率、用途、 PUE、WUE、可再生能源利用率、投资强度、产出效率等存在特殊要求。部分地方政府还会要求项目公司在立项备案前与主管机关或政府授权的园区管委会、园区开发公司签署《投资协议》或《履约监管协议》，对地方产业政策要求的事项和经济指标(包括但不限于固定资产投资总额、年收入、上缴税金、PUE、WUE、可再生能源利用率等)进行承诺。

4.立项备案内容变更

企业取得的立项备案中的建设内容与实际建设内容不符时（如：备案中阐明建设的机柜数量明显小于实际建设数量、拟建面积明显小于实际建设面积等），或者企业在取得立项备案后，对项目建设内容、规模等进行了变更，导致与立项内容存在差异。

根据现行法律规定，项目备案后，项目法人发生变化，项目建设地点、规模、内容发生重大变更，项目单位应当通过在线平台及时告知项目备案机关，并修改相关信息。企业未依法将项目信息或者已备案项目信息变更情况告知备案机关，或者向备案机关提供虚假信息的，由备案机关责令限期改正；逾期不改正的，处一定金额罚款。各地备案主管机关对何为重大变更的把握尺度有所区别，对于单纯机柜数量、建筑面积等内容的变更应当与相关主管机关沟通、确认。

5.项目备案的有效期

近年来，部分地区的立项备案凭证不再标注有效期，立项备案凭证视为长期有效。但据现行法律规定，项目自备案后2年内未开工建设或者未办理任何其他手续的，需采取必要行动措施。项目单位继续实施该项目，应当通过在线平台作出说明；如果停止项目的，应当撤回已备案信息。对既未作出说明，也未撤回备案信息的企业，备案机关应当予以提醒。经提醒后仍未作出相应处理的，备案机关应当移除已向社会公示的备案信息，项目单位获取的备案证明文件自动失效。项目立项备案凭证中列明的拟开工和竣工时间对项目的实际建设情况没有强制性约束力。但应与相关主管部门确认具体监管口径。

二、 节能审查和能耗政策

1. 节能审查的概念及规范

节能审查，是指根据节能法律法规、政策标准等，对项目能源消费、能效水平及节能措施等情况进行审查并形成审查意见的行为。

目前关于节能的规范有《中华人民共和国节约能源法》、《中华人民共和国行政许可法》、《民用建筑节能条例》、《公共机构节能条例》等。2019年2月，工信部、国家机关事务管理局、国家能源局在其联合发布的《关于加强绿色数据中心建设的指导意见》（工信部联节〔2019〕24号）中明确：“到2022年，数据中心平均能耗基本达到国际先进水平，新建大型、超大型数据中心的电能使用效率值达到1.4以下，高能耗老旧设备基本淘汰，水资源利用效率和清洁能源应用比例大幅提升，废旧电器电子产品得到有效回收利用。”绿色数据中心建设概念的提出，对数据中心建设的选址产生了较大影响。部分大型基建城市亦以PUE值也分界点对数据中心的项目选址进行了限制，

近期，国家发展改革委修订印发《固定资产投资项目节能审查办法》（国家发展和改革委员会令2023年第2号，以下简称《办法》）自2023年6月1日起施行。《办法》加强与能源消耗总量和强度调控政策的有效衔接，突出重点控制化石能源消费的导向，补充完善节能审查变更、节能验收、不单独进行节能审查项目条件等制度要求，调整优化省级节能审查权限、强化节能审查服务指导等重点环节，并进一步加强节能审查事中事后监管，明确了相关违法违规行为的法律责任。

2. 节能审查

根据《办法》规定，固定资产投资项目节能审查意见是项目开工建设、竣工验收和运营管理的重要依据。节能审查机关应当从以下方面对项目节能报告进行审查：项目是否符合节能有关法律法规、标准规范、政策要求；项目用能分析是否客观准确，方法是否科学，结论是否准确；项目节能措施是否合理可行；项目的能效水平、能源消费等相关数据核算是否准确，是否满足本地区节能工作管理要求。

政府投资项目，建设单位在报送项目可行性研究报告前，需取得节能审查机关出具的节能审查意见。企业投资项目，建设单位需在开工建设前取得节能审查机关出具的节能审查意见。未按本办法规定进行节能审查，或节能审查未通过的项目，建设单位不得开工建设，已经建成的不得投入生产、使用。国家发展改革委核报国务院审批以及国家发展改革委审批的政府投资项目，建设单位在报送项目可行性研究报告前， 需取得省级节能审查机关出具的节能审查意见。国家发展改革委核报国务院核准以及国家发展改革委核准的企业投资项目，建设单位需在开工建设前取得省级节能审查机关出具的节能审查意见。年综合能源消费量（建设地点、主要生产工艺和设备未改变的改建项目按照建成投产后年综合能源消费增量计算，其他项目按照建成投产后年综合能源消费量计算，电力折算系数按当量值，下同）10000 吨标准煤及以上的固定资产投资项目，其节能审查由省级节能审查机关负责。其他固定资产投资项目，其节能审查管理权限由省级节能审查机关依据实际情况自行决定。年综合能源消费量不满 1000 吨标准煤且年电力消费量不满500 万千瓦时的固定资产投资项目，涉及国家秘密的固定资产投资项目以及用能工艺简单、节能潜力小的行业（具体行业目录由国家发展改革委制定公布并适时更新）的固定资产投资项目，可不单独编制节能报告。项目应按照相关节能标准、规范建设，项目可行性研究报告或项目申请报告应对项目能源利用、节能措施和能效水平等进行分析。节能审查机关对项目不再单独进行节能审查，不再出具节能审查意见。

单个项目涉及两个及以上省级地区的，其节能审查工作由项目主体工程（或控制性工程）所在省（区、市）省级节能审查机关牵头商其他地区省级节能审查机关研究确定后实施。打捆项目涉及两个及以上省级地区的，其节能审查工作分别由子项目所在省（区、市）相关节能审查机关实施。

3.节能报告

需进行节能审查的固定资产投资项目，建设单位应编制节能报告。项目节能报告应包括项目概况；分析评价依据；项目建设及运营方案节能分析和比选，包括总平面布置、生产工艺、用能工艺、用能设备和能源计量器具等方面；节能措施及其技术、经济论证；项目能效水平、能源消费情况，包括单位产品能耗、单位产品化石能源消耗、单位增加值（产值）能耗、单位增加值（产值）化石能源消耗、能源消费量、能源消费结构、化石能源消费量、可再生能源消费量和供给保障情况、原料用能消费量；有关数据与国家、地方、行业标准及国际、国内行业水平的全面比较；项目实施对所在地完成节能目标任务的影响分析。具备碳排放统计核算条件的项目，应在节能报告中核算碳排放量、碳排放强度指标，提出降碳措施，分析项目碳排放情况对所在地完成降碳目标任务的影响。建设单位应出具书面承诺，对节能报告的真实性、合法性和完整性负责，不得以拆分或合并项目等不正当手段逃避节能审查。 地方可结合本地实际，在各类开发区、新区和其他有条件的区域实施区域节能审查，明确区域节能目标、节能措施、能效准入、化石能源消费控制等要求。对已经实施区域节能审查范围内的项目，除应由省级节能审查机关审查的，节能审查实行告知承诺制。

4.法律责任

根据现行法律规定，固定资产投资项目节能审查意见是项目开工建设、竣工验收和运营管理的重要依据。企业投资项目，建设单位需在开工建设前取得节能审查机关出具的节能审查意见。未按本办法规定进行节能审查，或节能审查未通过的项目，建设单位不得开工建设，已经建成的不得投入生产、使用，否则节能审查机关将责令停止建设或停止生产、使用，限期改造。不能改造或逾期不改造的生产性项目，由节能审查机关报请本级人民政府按照国务院规定的权限责令关闭，并依法追究有关责任人的责任。针对末按规定办理节能审查的数据中心项目，提出分类设定数据迁移过渡期，并责令其限期改造。承载政务、5G 基础设施、医疗、公共交通、广播电 视及国家安全等重要业务数据的违规项目，可给予一定时间的数据迁移过渡期，承载商用业务的违规项目，原则上均需在通知印发之日起一个月内将数据迁移至合法合规项目。

三、项目建设、运营

1. 行业许可

根据《电信业务经营许可管理办法》第四条的规定：“经营电信业务,应当依法取得电信管理机构颁发的经营许可证”；第十三条的规定，“电信业务经营者在电信业务经营活动中，应当遵守经营许可证的规定，接受、配合电信管理机构的监督管理。电信业务经营者按照经营许可证的规定经营电信业务受法律保护。”2012年11月，工信部发布了《关于进一步规范因特网数据中心业务和因特网接入服务业务市场准入工作的通告》（工信部电管函[2012]552号，下称“《数据中心业务准入通告》”）并同时发布了《关于进一步规范因特网数据中心（IDC）业务和因特网接入服务（ISP）业务市场准入工作的实施方案》（下称“《IDC准入实施方案》”），明确了IDC、ISP这两项业务经营许可证的申请条件和审查流程，同时进一步明确了IDC、ISP申请企业资金、人员、场地、设施等方面的要求。根据《IDC准入实施方案》的要求，申请IDC和ISP业务的企业，除应满足《中华人民共和国电信条例》以及《电信业务经营许可管理办法》经营电信业务，必须取得国务院信息产业主管部门或者省、自治区、直辖市电信管理机构颁发的电信业务经营许可证电信业务分为基础电信业务和增值电信业务，具体划分依据《电信业务分类目录》。根据工业和信息化部发布的《电信业务分类目录(2015年版)》，互联网数据中心业务属于第一类增值电信业务，编号为B11。

根据《电信业务经营许可管理办法》(工业和信息化部令第42号，下称“42号令”)，经营增值电信业务需取得《增值电信业务经营许可证》。根据提供服务的范围是否涉及不同的行政区划，《增值电信业务经营许可证》进一步分为《跨地区增值电信业务经营许可证》和省、自治区、直辖市范围内的《增值电信业务经营许可证》。《跨地区增值电信业务经营许可证》由工业和信息化部审批，省、自治区、直辖市范围内的《增值电信业务经营许可证》由省、自治区、直辖市通信管理局审批。

2.建设

住建部对数据中心的建设施工制定了特殊的工程技术规范、设计规范、基础设施运行维护标准等一系列国家标准，主要包括国家标准、行业标准、团体标准以及企业标准：1.GB 50174-2017《数据中心设计规范》；2.GB51195-2016《互联网数据中心工程技术规范》；3.GB50462-2015《数据中心基础设施施工及验收规范》；4.T CECS 486-2017《数据中心供配电设计规程》；5.T CECS 488-2017《数据中心等级评定标准》；6.TCECS485-2017《数据中心网络布线技术规程》；7.TCECS 487-2017《数据中心制冷与空调设计标准》；8.YD 5193-2014《互联网数据中心（IDC）工程设计规范》；9.YD 5194-2014《互联网数据中心（IDC）工程验收规范》；10.《中国电信IDC机房设计规范》；11.《中国电信灾备中心机房建设规范》；12.《中国电信数据中心机房电源、空调环境设计规范》；13.QBCU 008-2010《中国联通绿色IDC技术规程》等。

3.验收

住建部发布《数据中心基础设施施工及验收规范》（GB 50462-2015），增加配电系统的验收、防雷与接地系统的验收以及空调系统、给水排水系统、综合布线及网络系统、监控与安全防控系统、电磁屏蔽系统等单项工程的验收。《数据中心基础设施施工及验收规范》第1.0.3条规定，“数据中心基础设施施工及验收除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。”根据《固定资产投资项目节能审查办法》第3条的规定，“固定资产投资项目节能审查意见是项目开工建设、竣工验收和运营管理的重要依据。政府投资项目,建设单位在报送项目可行性研究报告前,需取得节能审查机关出具的节能审查意见。企业投资项目,建设单位需在开工建设前取得节能审查机关出具的节能审查意见。未按本办法规定进行节能审查,或节能审查未通过的项目，建设单位不得开工建设,已经建成的不得投入生产、使用。”

4.运维管理

根据《中华人民共和国标准化法》的规定，行业标准由国务院有关行政主管部门制定，报国务院标准化行政主管部门备案。数据中心相关的行业标准主要有YD/T 2441-2013《互联网数据中心技术及分级分类标准》、YD/T 2442-2013《互联网数据中心资源占用、能效及排放技术要求和评测方法》、YD/T 2542-2013《电信互联网数据中心（IDC）总体技术要求》、YD/T 2543-2013《电信互联网数据中心（IDC）的能耗评测方法》、YD/T 1821-2018《通信局（站）机房环境条件要求与检测方法》、YD/T2061-2016《通信机房用恒温恒湿空调系统》、JR/T 0132-2015《金融业信息系统机房动力系统测评规范》、YD 5054-2010《通信建筑抗震设防分类标准》、YD 5060-2010《通信设备安装抗震设计图集》等。

数据中心相关的管理、运维标准有GB／T 51314-2018《数据中心基础设施运行维护标准》、GB/T 34982-2017《云计算数据中心基本要求》、GB/T22239-2019《信息安全技术、网络安全等级保护基本要求》、GB/Z 29328《重要电力用户供电电源及自备应急电源配置技术规范》、YD/T 1754-2008《电信网和互联网物理环境安全等级保护要求》、YD/T1755-2008《电信网和互联网物理环境安全等级保护检测要求》、YD/T 2442-2013《互联网数据中心资源占用、能效及排放技术要求和评测方法》、Q/CT 2379-2011《中国电信绿色数据设备技术规范》；《商业银行数据中心监管指引》等。

第三部分：数据中心项目的投融资路径

实务中，数据中心投融资一般分为五个阶段，分别是资源阶段、投资阶段、建设阶段、运营阶段、资本化阶段。目前项目处于资源阶段。项目公司在备案后、运营前的股权投资，需在五年后实施，根据不同地区，限制期限可能出现差异。在前期工作阶段，可以考虑设立夹层公司的方式，但目前核查比较严格，如果穿透公司股权，会面临遭受核查是否属于倒卖路条的情形。可探讨预收购方式，通过签署预收购合作协议的方式，约定条件满足后再进行股权转让。同时，数据中心项目的基建设施部分可以通过融资租赁的方式融资，以及适用金融衍生品。

前期，无论何种融资方式，均需经过投资方与项目公司的控股股东或实际控制人进行谈判，确定估值，设计投资交易结构，确定业绩要求和退出计划等环节确定核心商业条款，签署投资意向书(Term Sheet)。投资方按照其投资管理制度开展全面的尽职调查，后签署正式的投资协议。

一、交易结构及主要条款

1.投资协议应当对交易结构进行约定

交易结构即投融资双方以何种方式达成交易，主要包括投资方式、投资价格、交割安排等内容。投资方式包括认购标的公司新增加的注册资本、受让原股东持有的标的公司股权，少数情况下也向标的公司提供借款等，或者以上两种或多种方式相结合。确定投资方式后，投资协议中还需约定认购或受让的股权价格、数量、占比，以及投资价款支付方式，办理股权登记或交割的程序（如工商登记）、期限、责任等内容。

2.优先权

在签署投资协议时，投资方会提出相关方落实相关事项或对可变因素进行一定的控制，构成实施投资的先决条件，主要有项目公司已经获得所有必要的内部（如股东会、董事会）、第三方和政府（如需）批准或授权；全体股东知悉其在投资协议中的权利义务并无异议，同意放弃相关优先权利等。

3.一票否决权条款

投资方指派一名或多名人员担任标的公司董事或监事，有些情况下还会指派财务总监，对于大额资金的使用和分配、公司股权或组织架构变动等重大事项享有一票否决权，保证投资资金的合理使用和投资后企业的规范运行。

4.分红权以及一致行动协议或委托表决权条款

根据《公司法》第三十四条规定，股东按照实缴的出资比例分取红利……但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。第一百六十六条规定，公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润……股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。

二、主要融资途径

（1）融资审查重点

数据中心的价值是由两部分构成的，一是土地、建筑物和机电设备等组成的固定资产价值，二是建设完成后通过专业化运营产生长期稳定的现金流和利润的经营价值。从数据中心的生命周期来看，IDC的投融资主要发生在三个阶段：该阶段是指数据中心项目从筹备开始，到取得项目立项，包括获取供电方案、完成项目选址及备案、通过节能审查、完成环评备案。早期阶段项目公司并无成形资产，通常情况下是采用所有权交易、金融机构融资等特殊合规方式来实现这一阶段的融资需求。在建设阶段，数据中心完成外电引入、土建工程、内部装修改造、机电设备安装调试等，项目公司可以通过股权或债权等融资手段来补充项目建设资金。IDC项目先后办理供电、选址、备案、节能审查、环评备案、施工、验收、机房评测等环节，每个环节都有各自的合规要求，在融资过程中，投资方会审查每个环节相应的审批文件，具体要求详见《东数西算｜数据中心建设合规之选址要求》、《东数西算｜数据中心（IDC）节能审查与碳排放》、《东数西算｜数据中心供电要求以及项目、环评备案》《东数西算｜数据中心机房评测》等具体规范。运营阶段。IDC企业会通过收并购来实现企业运营目的，IDC企业也可以通过发行REITs等方式实现资产证券化，实现进一步融资。目前在IDC企业融资中, 债权融资仍是主流。

（2）银行贷款

固定资产贷款是最传统的融资方式之一，根据《固定资产贷款管理暂行办法》并结合IDC项目自身特点，银行通常会按照“固定资产贷款”中的“项目融资”这一类别为IDC项目提供融资服务。对于IDC项目来说，企业申请的银行贷款主要用于机房建设、设备购置安装等，还款资金来源主要是IDC项目后期的运营收入，符合《项目融资业务指引》(银监发〔2009〕71号)第三条规定的“项目融资”的基本特征。借款人是“为建设、经营该项目或为该项目融资而专门组建的企事业法人, 包括主要从事该项目建设、经营或融资的既有企事业法人”。因此, 银行会重点审查借款人是否为项目持有人，借款人是否为企业投资项目备案中备案主体。

资本金比例《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)及《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》(国发〔2015〕51号)，均未明确规定IDC所属的项目类别及最低资本金比例,。但通常情况下，如果项目涉及土地使用权取得和厂房建设, 则比照适用“其他房地产开发项目”的最低资本金比例要求（25%）; 如果项目仅为了购买设备或满足运营支出等, 不涉及土地出让、转让和厂房建设, 则比照适用“其他项目”的最低资本金比例要求（20%）。增值电信业务许可证IDC项目得以合法合规经营的前提是拥有相关证照。对于本部分的合规内容另请详见《东数西算｜数据中心行业准入》IDC企业自建厂房时，银行需要审查企业是否合法获得土地使用权，是否有资质建设厂房等，通常会要求企业提供与厂房相关的土地使用权出让合同、土地出让金缴纳证明、不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证等，以确保IDC建设项目的合法合规性。IDC企业通过租赁等方式获得厂房时，银行则会要求企业提供相关租赁协议或合作协议等文件，以确保借款人具备使用该土地、厂房的资格。

（3）融资租赁

融资租赁主要有直租和售后回租两种模式，在直租模式下, 融资租赁公司作为出租人，根据IDC企业的选择，向供应商购买指定设备, 出租人拥有设备的所有权，并将购买的设备出租给IDC企业使用并收取租金。租赁期满，IDC企业可以选择是否支付残值购买设备转移所有权。在售后回租模式下，IDC企业先将自有的设备出卖给融资租赁公司, 同时再与融资租赁公司签订融资租赁合同, 将出卖的设备重新租回。IDC企业可以在不影响公司设备正常使用的前提下, 通过此种方法利用现有固定资产进行融资，有效解决运营中的资金短缺问题。

（4）IDC的公募REITs融资

2020年4月，国家发改委、中国证监会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，国家发改委发布了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）、《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）等多份试点政策文件，进一步明确鼓励IDC等新型基础设施项目开展试点，并应完成相关合规手续。根据目前IDC的两种主要的经营模式，重资产运营模式的自建机房模式、而通过租赁机房及设备的轻资产运营模式。REITs试点，为重资产运营模式的IDC企业，实现“所有权”与“经营权”分离，由REITs间接的全部持有IDC资产的所有权，而IDC企业继续提供专业IDC运营服务。另外，如REITs份额持有人如需退出，直接在公开市场转让REITs份额即可，IDC资产所有人不发生变动，克服了现轻资产运营模式中，由于机房所有权变动而可能引起的机房后续租赁不稳定的经营风险。公募REITs能够为IDC行业打造一个涵盖投资、持有、运营、退出的完整产业链“闭环”

本文标题：数据中心建设项目主要合规审查要点

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